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[财经] 谁“制造”了广州地价?

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发表于 1-14-2017 12:25 AM | 显示全部楼层 |阅读模式

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广州土地市场“新年首拍”,如期而至。

这七块地,本应是2016年的“收官之战”,延迟至今天出让,具有定向引资性质的三块商地依然反响冷淡,除了荔湾珠江隧道口以西AF02106地块有2家房企竞价(但也只加价几次就成交了),白云新城和开发区科学城这两块商地均底价成交。

宅地的待遇则大不一样。首先是从化街口街旺城宅地,是2015年从化撤市设区以来首块公开出让的居住用地。上午10点开拍,10分钟就从12198万元的起拍价加到最高限价17688万元,进入竞配建环节后,竞价速度先慢后快,最后,两家房企角逐,最终以2250平方米的拆迁安置房面积成交,折合楼面地价为7987元/平方米。

据了解,拿下从化宅地的开发商嘉骏实业,不仅是地块原来的“老东家”,而且是附近楼盘小城大院的开发商,目前一期已售罄,当时毛坯价为9000元/平方米。虽然7987元/平方米刷新了从化土地单价记录,但“面粉价”总算没超过“面包价”。

番禺万博商圈中的唯一商住用地——官堂地块,也有九家开发商加入“抢地大战”,分别为招商、华润、奥园、金地、建发、时代、越秀、万科、碧桂园。地块开拍不久就达到最高限价,经过长达1个小时14分钟的逐鹿,深耕番禺多年的奥园竞价次数最多,33次,其次是招商,20次,最后拿下地块的金地,竞价次数也达到18次,最终成交价为187013万元,拆迁安置房22050平方米,楼面价为33660元/平方米,也刷新了番禺土地单价纪录。

见地君了解到,在拿地之前,金地已经针对这块地做了详细规划,“未来项目将会打造成副都市中心大平层豪宅,有skyhouse、城市别墅,再造一个天河公馆。”金地广州营销部资深经理单疆勇对见地君透露。针对地价,其称,在集团预期之内。

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至于该地块未来售价,单疆勇表示会看齐星河湾(目前均价6万/平方米,个别单位据说超过10万/平方米),预计明年上半年会问世。“万博中心的规格仅次于珠江新城的,无论是从居住人群的数量、写字楼带来的高端人群,还是交通网络。”

也有开发商对该地块表示不看好。“华南板块二手房存量太大,影响新房涨幅,官堂地块价格也不便宜。”

真正爆了个“大冷门”的是广钢新城宅地。在此之前,保利在广钢新城已斩获六块宅地,业内甚至戏称广钢新城为“保利新城”,加上今天拍卖的地块就在保利两块宅地之间,因此在拍卖之前,许多人就判断这块地已写上保利的名字。

从2014年开始,广钢新城的宅地几乎每出必遭疯抢,但此次竞拍却一反常态,中海四度出手,保利也仅报价三次,最后将这块宅地收入囊中的,却是2011年在花都打造过别墅之后、在广州再无产品面世的绿城。更蹊跷的是,这块宅地的楼面地价仅21505元/平方米,甚至没有达到最高限价。而两边土地的楼面地价,均超过4万/平方米,其中一块还在去年11月土拍高潮中,以41582元/平方米刷新荔湾单价纪录。

反观过去的一年,荔湾作为中心区为数不多的大片宅地供应区,仅凭借3幅广钢新城地块和1块华大物流地块,便使得该区成交金额(125亿元)占全市总成交比重最高,为19%,并让该区获得了10.98万平米配建房。

早在去年11月广州拍出多块地王之时,北大公共经济研究中心研究员韩世同就对见地君说,这样的热度是不正常的,偏离了市场价值。“牛市卖楼、熊市拿地,这是房地产发展的周期规律,但近年来,只要楼市一热,调控就拍马赶到,打乱了正常的周期变化,开发商开始乱了阵脚,对周期变化不敏感,因此出现了在高位也拼命拿地的局面。这次广钢拍出21505元/平方米的楼面地价,实际上是这片区域的正常价值。”

合富房地产研究院顾问黎文江认为,广钢新城品牌房企云集,竞争激烈,如果没有过硬的产品吸引买家,就很可能马上会被旁边的楼盘“抢客”,这或许是房企望而生畏的原因。

但仅仅相隔两个月不到,同等条件的地块价格暴跌50%,仅用“地价回归理性”恐无法服众。从出让条件来看,这块宅地并没有限制拿地企业的资质,似乎排除了政府定向出让和刻意引导地价的可能性。

见地君从一可靠信源处了解到,此次参与广钢宅地竞价的六家开发商,碧桂园、中海、保利、华润、绿城、越秀,早已就价格达成“协议”,未来将共同入股该地块,而此次竞拍,很可能只是一次“表演”。截至发稿,这种说法尚未被证实。


同样存疑的是增城塔岗村宅地,属于产业聚集区,尤其还引入了富士康(投资610亿元),有较强的产业人口支持,但今天却由保利以底价49400万元竞得,折合楼面价4654元/平。要知道,去年11月4日增城出让的两块宅地,楼面地价均超过了1.2万/平方米。“不排除开发商提前进场的可能性。”一位业内人士告诉见地君。

谁“制造”了高地价?

虽然有广钢新城和增城宅地“爆冷”的个案,但其他两块宅地毫无悬念地被一众开发商“热抢”,今天的土拍,实在不能称为“遇冷”。

这样的局面,实际上与去年广州土地市场的表现是一脉相承的。根据克而瑞统计,2016年广州共成交14块地王,排名全国第八。虽然广州地王的平均溢价率不高,仅为50%,在2016年拍出地王的三十六城中排名倒数第四,但这是中央严格“控地价”的成果。去年广州大部分土拍都集中在调控后,尤其是11月份,几乎每块靓地都限定了地价,超出即配建保障房或人才公寓,这样一来,如果不计竞配建成本,11月份出让的土地价格最高也只能溢价至45%。

而观察11月的土拍,房企争夺之激烈、配建面积之多(有宅地上配建面积占比接近一半),如果不控地价,溢价率恐与其他热点一二线城市看齐。

广州土拍热度“高烧不减”,从财政需求和土地供应情况,或能窥得一二。

业内用一般预算缺口率【一般预算缺口率=(一般预算支出-一般预算收入)×累计值/同期一般预算收入累计值,2009 年为基期】来反映各城市地方公共财政自给情况,通俗讲,就是反映政府是否“缺钱”。一般预算缺口率大,表明地方公共财政自给率低,增加政府其他收入的动力较大。而政府收入中,政府拥有极大自主权的是含有国有土地使用权收入的政府性基金收入。

中原集团研究中心通过对40个城市2009-2015年各年度一般预算缺口率的分析发现,仅四个城市一般预算缺口率持续上升,广州是其中之一。因此,中原集团研究中心认为,土地市场对广州财政的重要性有逐年增强的趋势,未来增加土地供应意愿较强。


那么,广州土地供应情况如何呢?

业内以累计购地供销比的指标来判断城市宅地供求关系。中原集团研究中心数据显示,从2013年到2016年10月,一线城市中只有北京的购地供销比超过100%,而广州这一数值始终刚过80%。这意味着近年来广州宅地供应远不能满足市场需求。

实际上,从近5年广州宅地供应情况看,2016年也创造了供应新低。合富辉煌数据显示,2016年广州市宅地出让大幅减少,成交452万平方米,同比减少31%,是近五年以来的最低值(近5年每年650万平方米以上)。对致力于深耕广州的房企而言,2016年仅有保利、万科和越秀等房企土地储备得到有效补充,多数本土或重点布局广州的房企仍未完成土地储备任务。

根据广州此前公布的“十三五”规划纲要,到2020年,广州市域常住人口控制在1550万人以内,市域建设用地控制在1720平方公里以内,其中城镇建设用地控制在1550平方公里以内。

另据黎文江测算,广州市到2020年常住人口1550万,2015年末1350万,5年增200万人,每年增40万人,以每人30平方米建筑面积计,每年新增1200万平方米住宅,以容积率2计,每年要供应6平方公里,也就是600万平方米的居住用地才够。

然而,增加供应何其难也。

近日,广州市住建委主任王宏伟表态,今年广州或适当增加住宅土地供应,多渠道解决住房供应问题。但随之引来业内质疑声:广州还有多少土地可以供应?

住宅用地来源主要有两个:新增土地和三旧改造用地。

目前广州建设用地开发正在逼近“红线”。深圳市规划国土发展研究中心去年发布的“珠江三角洲全域规划项目”研究报告显示,在珠三角城市国土开发强度上,深圳以47%位居四个一线城市之首,远超30%的国际警戒线,上海、东莞、佛山也“超标”了,而广州以6.4%的微小差距,离警戒线仅一步之遥。

广州国规委公布的《市土地利用结构表》显示,从2005年到2020年,广州建设用地开发不能超过1720平方公里。要想从1494.53平方公里增加到1720平方公里,就得从农用地征用234.2平方公里,再从其他土地征用43.27平方公里。“从土地利用上,广州已实实在在进入到存量阶段,今后广州城市发展思路是‘在有限的空间上寻找新的增长点’。”广州国规委主任彭高峰去年就曾在公开场合指出。 “但拆迁成本高企,导致地价也无法降低。这是个两难选择。”黎文江表示。


广州房价要降了?too young! “因为这次单个地块价格走低,就认为广州房价要降了,是不现实的。”克而瑞分析师肖文晓表示。

易居研究院数据显示,上个月(2016年12月)广州一手住宅成交均价是四个一线城市中唯一同比上涨的,涨幅为6.4%,而北上深则分别下降21.8%、65.6%和69.1%。

从全年的情况看,广州一手住宅成交面积是四个一线城市中唯一同比上涨的,其涨幅为32.5%,北上深则分别为下跌11.3%、3.0%和36.5%。

另据广州中原研究部统计,2016年广州一手住宅网签成交128352套,相当于月均售出10696套房子,成交面积1415.10万平方米,比2015年增加32%,比2014年增加69%,是近几年中成交量最高的一年。

不但成交量创历年高位,2016年同时也是销售量超过1万套、销售面积超过100万平方米的月份最多的一年:成交套数少于1万的,仅4个月,成交面积少于100万平方米的仅3个月。回看历史,2010年至今,成交量超过1万套的月份,仅在2010年9、10月,2012年12月,2013年1月发生过。

实际上,2016年的一手住宅市场,也是近年来最供不应求的一年。根据广州中原研究部统计,2016年广州一手住宅新批预售97878套,992.30万㎡,较去年减少不到5%,其实不算供应低位。不过自2015年第二季度起楼市开始升温,成交量继续走高,已经扭转了2014年供过于求的局面,供求缺口从2015年的39.19万㎡,大幅扩大到422.8万㎡。

不仅供需关系表现如此,库存及库存消化周期也体现出市场的渴求。2015年末,全市一手住宅库存922.77万㎡,而今缩减至739.03万㎡,同比减少20%。而库存消化周期,也从2015年末的9.5个月,缩短到2016年末不到半年的时间。

不过,要是对比其他一线城市,广州一手住宅市场变化至少还算稳定。


从2016年全年的成交量看,受3.25政策影响,上海、深圳3月成交量冲高后4月急速回落,国庆期间政策加码,深圳成交再度下滑至低位,上海则在8月已明显萎缩,而广州从2015年第二季度起,政策环境稳定不变,因此,中原研究部认为,广州楼市成交的活力,来源于庞大的刚需,对比其他一线城市,更显广州市场的成交量高位稳定。

从2016年全年均价看,深圳最高价与最低价相差33%,上海相差46%,北京也都相差29%,广州只有17%,全年均价之间幅度在-7%~8%。

另外,2016年其实是近年来广州一手住宅最供不应求的一年。根据中原研究部监测,广州一手住宅供求缺口从2015年的39.19万平方米,大幅扩大到422.8万平方米。中心六区(含黄埔),供应缺口达144.33万平方米,其中越秀、海珠、白云甚至在2016年有多个月份零供应。

从库存来看,广州一手住宅库存从2015年末的922.77万平方米缩减至2016年末的739.03万平方米,同比减少20%。而库存消化周期,也从9.5个月缩短至不到半年。

多数市场观点认为,维持广州成交量的重要来源,是庞大的刚需,而且不少是源于被2013年“穗六条”暂时打压的人群,随着三年社保年限逐渐够期,加上活跃的市场成交氛围,广州楼市得以比往年热度更高,但因为稳健的政策环境又使得广州楼市不至于像北上深一样变动过大。

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发表于 1-14-2017 01:07 AM | 显示全部楼层
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