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[留学生活] 美国买房价格全攻略 | 一篇文章带你了解整套购房开销

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发表于 3-2-2017 07:31 AM | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 万紫千红 于 3-2-2017 07:32 AM 编辑

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(图片来自lizzyrockwell.com,版权属于原作者)


随着美国房地产市场不断回暖,无论是买房自住还是作为投资都被列上了很多家庭的计划表,最近“股神巴菲特出售一栋持有46年房价暴涨73倍”的新闻读完让人很燃,有没有小伙伴已经摩拳擦掌准备复制股神创造的奇迹了?

相对来说在美国购置房产的过程更为复杂繁琐,即使有专业人员全程提供服务也应该自己先完成一定的调查研究,这样不仅在资金准备方面还是交易过程中都能让你买得安心。

前不久小纽发布了一篇题为《留学期间在美买房是否可行?一篇文章搞懂美国买房全步骤》的文章,带大家简明了解了在美国购置房产的步骤,文章发布后收到了众多纽粉非常细致的各类提问。

今天小纽将继续以纽约市为例,为大家详细解析买房过程中会产生的各类费用。

在购买纽约市房产时,外国人需要缴纳哪些税?

非居民外国人无需因其特殊身份而缴纳特定的税款。购买纽约市房产时,所有买家都必须缴纳以下税费:

1. 如果房产的购买价超过100万美元,需缴纳购买价的1%作为豪宅税。也就是说,只要购买价超过100万美元,即需缴纳豪宅税。

2. 购买新开发的房产时,某些开发商会特别要求买家缴纳交易转让税,并承担所有开发商过户费用(约3千至5千美元)。

    对于低于50万美元的房产,买家须缴纳购买价的1%作为纽约市转让税;对于大于或等于50万美元的房产,转让税为购买价的1.425%。

    无论房产价值多少,纽约州转让税均为购买价的0.4%。如果所购房产不是新开发的,则买家无需负责缴纳转让税。

3. 融资购房的买家必须缴纳按揭登记税

    50万美元以下的房产,需缴纳的按揭登记税为:2.05%,其中0.25%由银行缴纳。等于或超过50万美元的房产,按揭登记税为:2.175%,其中0.25%由银行缴纳。

4. 提前准备好地税

A 很多业主都习惯一次性缴纳半年甚至一年的地税,在交易时会发现有未用完的地税存在这个房子的政府地税登记账户内,而非前业主本人名下。考虑到在做房产证交割的时候,要把未用完的地税credit按天计算折算返还给前业主,所以需要预留这部分返还款;

B 在有贷款的时候,贷款银行往往要求在房屋的政府地税登记账户内预存后两个月的税款,所以也有可能要按银行规定提前缴纳地税;

C 有些第一次购房的业主,特别是海外投资人因为搞不清纽约繁琐的交易流程和税费支付要求,很容易错过交税日。我们建议即使没有上述两种情况的存在,也尽可能在交易的时候把今后两三个月的政府税费提前付清,以免在入住之前因为查看信件不及时错过交款人,产生罚金。

在出售纽约市房产时,外国人需要缴纳哪些税?
对于购置房产是作为投资的朋友需要提前了解,在出售房产时会产生什么税费。

按规定,外国人在纽约出售房产时需缴纳收益税,并预缴外国人房产投资预扣税(FIRPT)。目前,联邦收益税为净资本收益的15%-20%。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用以及房屋整修(修缮)费用。

同样,纽约州收取净资本收益的8.82%作为非居民收益税。另外,有些投资收益还会被征收额外3.8%的医疗附加税。

另外,外国卖家还需在交易完成时承担FIRPT规定下的预扣税义务。

FIRPT 是外国卖家需缴纳的一种预扣税。FIRPT预扣税税率约为总售价的15%(2016年规则)以上。如果卖家目前尚未向美国国家税务总局(IRS) 缴纳所有其他税款(即所得税和资本收益税等),则出售房产时应缴纳售价的15%以上数额作为预扣税,缴清所有其他税款后凭借完税文件,此项税款会被退回至卖家。

通过公司出售美国房产的外国受益者和外国公司需缴纳销售所得金额的高达35%的预缴额。

什么是遗产税,外国人是否需要缴纳遗产税?

在纽约拥有房产的外国人亡故时,需按纽约州法缴纳纽约遗产税。如果外国人在美国拥有价值约在6万美元以上的任何有形或个人财产,则其亡故后,需进行纽约遗产税申报备案。目前,纽约遗产税的税率为16%。

另外,联邦遗产税也是在美国拥有的房产的外国人亡故时需缴纳的税种。目前,联邦遗产税的税率可高达40%。然而,除非与所在国订立了相关的税收协定,否则非美国公民不享有免税待遇。因此,6万美元以上的房产均需缴纳遗产税。

购房过程中常见开销

除了以上几种常见的税费外,在购买房产过程中还会产生哪些不能避免的费用呢?

A 代理律师费:
交易律师收费根据交易金额、案件复杂度和律师经验、资历会有不同标准。一般有按小时收费和按交易收费两种标准。

好的交易律师小时收费大致在200-400美元,建议大家致电律师事务所了解律所的业务能力、覆盖的服务范围,选择合适的代理律师。

B 产权调查费:
纽约及周边的房屋产权调查费一般是1000-2000美元,具体金额可以向交易律师索要,并要求每一项调查的细节清单。有些复杂的交易可能会在普通调查的项目上做一些加定项目,比如房屋建筑图纸调查(plan search)、地区规划调查(zoning search) 、地标检索(landmark serarch)。

建议将自己关心的项目和疑虑和律师充分沟通,如果有必要,比如未来改建房屋的规划,则应除了标准调查项目外,为自己选择一份量身定做的调查报告。

C 产权保险费:
纽约的产权保险费用是根据产权保险协会的统一标准,有统一定价标准。如果购买新开发楼盘,新楼的规划文件中(offering plan book)会有保险的具体计算表格供参考,即使买的是二手房,也可以请律师事先按交易价格提供一个计算好的保险金额。

D 产权过户人员服务费:
一般是200-500美元的出席费。费用包括了过户人员公证、送递所有产权文件的手续费。这些文件包括房产证、贷款文件、还款文件、授权书,甚至公寓大楼新用户登记注册文件等。根据产权公司和过户专员的资质及案件复杂度,这个费用会有调整。

E 政府登记费:
纽约各郡县的登记费均为几十到几百美元。这个费用包括了政府返还一份盖章房产证的手续费。交易律师会在计算产权费用和产权保险费用的同时一并告知给客户。


本文转自:小纽美国法律咨询

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发表于 3-2-2017 07:31 AM | 显示全部楼层
感谢万紫千红发帖~~~
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发表于 3-3-2017 12:29 AM 来自美国米群网手机版 | 显示全部楼层
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