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[留学生活] 干货 | 如何计算美国房产的租金回报率?

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发表于 4-25-2017 04:27 AM | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 万紫千红 于 4-25-2017 05:30 AM 编辑

很多朋友有兴趣购买美国的房产,作为投资持有并出租。通过出租房产,每年可以获得固定的投资回报。将来房地产市场繁荣时,再将其出售获得投资增值收益。但是在面对投资的选择时,很多人并不知道自己将要购买的房产,每年出租带来的租金回报率有多少。下面简单介绍一下租金回报率的计算方法,为投资者提供参考。


投资房产可以分为两种情况,一种是现金买房,第二种是贷款买房。

现金买房的租金回报率


现金购买房产的租金回报率的计算公式很简单,说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价

首先计算购房总价。购房总价很容易获得,就是房屋买家支付给卖家的金额。

然后计算每年净房租收入。每年净房租收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出。

年租金收入就是跟租户约定的年租金。如何估算年租金呢?

为了估计一栋房屋的未来年租金收入,可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如,通过房产经纪人的帮助,找出周围同等条件已出租的10套房屋,看看这些房屋的年租金收入,就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。

这里有个技巧,一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照,因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格,然后以这个数字,或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候,也应当遵循这个方法来确定房租价格。


持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。

空置期分摊:
购买的房屋一般很少能立刻找到租户,因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候,应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。上面提到过,应当比较周围同等条件的已出租房屋,找到出现次数最多的租金价格,然后以这个数字,或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。
根据我们的房产经纪人的长期经验,这样做可以吸引到更多的租户来看房,房屋也能更快地租出去,这样空置期就缩短了。比较一下,如果定过高的房租价格,肯定鲜有人来问津,房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账,前者的收益肯定要更高。

物业管理费:
物业管理费是指如果委托房屋代管人帮忙照料房屋,收取租金,打点修理水电设备等所支付的管理费。如果投资者本人在美国,或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情,这笔费用也就可以省下来。

需要注意的是:
设置合理的房租价格还有个好处,就是对你的房屋感兴趣的租户很多,所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行最好的租户。这很重要,如果遇到信用不好的租户,很可能第一个月会按时收到房租,以后房租就很难收齐了。收不到房租,业主只有驱逐租户。
按照美国的法律,驱逐租户要走一个比较复杂的程序,对于业主来说,不但损失了收益,而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好,也会给房屋带来不必要的损害,以后房屋的维修费就高了。总之,设定合理的房租价格,选择适合的租户,对于房屋出租收益的保障,非常重要。

此外,根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同,应当计算在内的项目也不一样。您可以根据具体的情况自行判断。

例如,独立屋一般没有社区费,但也有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此,也要交社区费。联排屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险, 不必另外买火险,这样计算房屋保险费的时候,不用将火险金额计算在内。另外,房产税的税率在每个州也是不一样的,所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。

贷款买房的租金回报率


贷款购买房产的租金回报率,其计算方法要稍微复杂一点,但是原理与现金是一样的。我们在这里假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。

租金回报率 = 每年净收入/自付额

每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 - 年固定还款额。
其中,自付额即购房总价扣除银行贷款的部分。


总之,在计算房屋的投资回报时,除了租金回报率以外,更要知道每个城市的升值潜力,因为在全美国大都市,受欢迎的都市都表现出房屋升值快、但相对租金回报较低的现象,决定是否买房的因素中,一般租金回报率占的比例较小,往往侧重于升值比率。


本文转自:北美购房网

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发表于 4-25-2017 04:27 AM | 显示全部楼层
感谢万紫千红分享~~~好人一生平安~~~
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发表于 4-25-2017 04:27 AM 来自美国米群网手机版 | 显示全部楼层
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